Documentos Necessários para Comprar um Imóvel: Checklist Completo

Comprar um imóvel não termina no acordo de preço: é a documentação que garante que a compra é segura e que o imóvel realmente vai passar para o seu nome sem surpresas depois. Faltar uma certidão ou descobrir uma pendência tarde demais pode atrasar a escritura, travar o financiamento ou, no pior cenário, colocar o negócio em risco. Reunimos aqui o checklist completo dos documentos para comprar um imóvel — do comprador, do vendedor e do próprio imóvel — e em que momento cada um entra.

Documentos do comprador

São os mais simples de reunir, mas é bom deixá-los organizados desde o início — principalmente se a compra envolver financiamento, porque o banco vai pedir tudo logo na análise de crédito.

• RG e CPF — ou CNH válida, de todos os compradores.
• Certidão de estado civil — nascimento, se solteiro; casamento, se casado ou divorciado (com a averbação do divórcio).
• Pacto antenupcial registrado, quando o casamento foi feito em regime diferente da comunhão parcial.
• Comprovante de residência atualizado.
• Comprovação de renda — holerites, extratos, declaração de Imposto de Renda ou pró-labore e faturamento, no caso de autônomos e empresários.

Se o comprador for casado, o cônjuge normalmente participa da escritura mesmo que o imóvel fique no nome de um só — a exceção mais comum é o regime de separação total de bens. Vale confirmar isso com antecedência para não descobrir na hora de assinar.

Documentos do vendedor

Aqui mora a maior parte do risco da compra. As certidões do vendedor existem para mostrar se ele responde a processos ou dívidas que possam, no futuro, atingir o imóvel que você está comprando.

• RG, CPF e certidão de estado civil de todos os proprietários — e do cônjuge, quando houver.
• Certidões de feitos ajuizados e de distribuição da Justiça Estadual (cíveis, execuções e família), nas comarcas onde o vendedor morou ou tem domicílio.
• Certidão da Justiça Federal — para verificar processos e execuções fiscais federais.
• Certidão da Justiça do Trabalho (CNDT) — dívidas trabalhistas são uma das causas mais frequentes de penhora de imóvel.
• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal e PGFN).
• Certidão de protesto dos cartórios da cidade.
• Certidão de interdição, tutela e curatela — confirma que o vendedor tem plena capacidade para vender.

Se quem vende for uma empresa, o pacote muda: entram contrato social e alterações, cartão CNPJ, certidões da pessoa jurídica e a comprovação de que quem assina tem poderes para representá-la. E se o imóvel vier de um inventário, é preciso verificar a partilha e a situação dos herdeiros — explicamos esse cenário em posso vender ou alugar um imóvel em inventário. Do outro lado do balcão, a lista de quem vende está detalhada em quais documentos são necessários para vender um imóvel.

Documentos do imóvel

Esses são os documentos que dizem o que o imóvel é, a quem pertence e se ele está livre de pendências.

• Matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis — o documento mais importante da compra. Peça uma atualizada (normalmente com menos de 30 dias) e leia todas as averbações.
• Certidão de ônus reais — mostra hipotecas, alienação fiduciária, penhoras e outras restrições que recaem sobre o imóvel.
• Certidão negativa de IPTU — comprova que não há imposto municipal em aberto.
• Declaração de quitação de condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora — dívida de condomínio acompanha o imóvel, não o antigo dono.
• Habite-se e documentação de regularização, principalmente em imóveis novos ou que passaram por ampliação.
• Convenção e regimento interno do condomínio — vale ler antes de assinar, sobretudo se você pretende alugar, reformar ou tem animais.

Um ponto que passa despercebido: confira se a descrição do imóvel na matrícula bate com o que você está comprando — metragem, número da unidade, vaga de garagem e box de depósito. Vaga vinculada em matrícula própria, por exemplo, precisa constar da negociação, senão ela simplesmente não vem junto.

Documentos extras quando há financiamento

Na compra financiada, o banco faz a própria checagem jurídica do imóvel e do vendedor, o que dá uma camada a mais de segurança — mas também exige mais papel e mais prazo. Além dos documentos acima, normalmente entram na lista:

• Extrato do FGTS e autorização de uso, quando o comprador vai usar o saldo na entrada ou na amortização.
• Laudo de avaliação do imóvel, feito por engenheiro credenciado pelo banco.
• Contrato de financiamento, que na maioria dos casos substitui a escritura pública e já vai direto a registro.

Se essa é a sua situação, vale entender o processo inteiro antes de começar a reunir documentos — o passo a passo está em como financiar um imóvel.

Do sinal à escritura: quando cada documento entra

A ordem importa tanto quanto a lista. Na prática, o caminho costuma ser este:

1. Antes de dar sinal — peça a matrícula atualizada e as certidões do vendedor. É o momento certo para descobrir um problema, enquanto nenhum valor saiu da sua conta.
2. Na assinatura do contrato de compra e venda — documentos pessoais das duas partes e o acordo detalhado de valores, prazos e condições.
3. Antes da escritura — quitação de IPTU e condomínio e o recolhimento do ITBI, o imposto municipal de transmissão.
4. Na escritura e no registro — a escritura é lavrada no cartório de notas e, só depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel passa a ser seu de fato.

Sobre o ITBI, vale um alerta: o imposto deve ser calculado sobre o valor real da transação, e não sobre um valor de referência arbitrado pela prefeitura. Explicamos essa decisão e o que ela significa na prática em ITBI pago a mais? O que decidiu o STJ.

A Salvador Broker conduz a documentação com você

Reunir certidão é a parte fácil; saber ler o que elas dizem é o que evita dor de cabeça. Uma anotação na matrícula, um processo trabalhista em nome do vendedor ou uma metragem que não confere podem passar batido para quem não lida com isso todo dia. A Salvador Broker acompanha cada etapa — da análise da matrícula ao registro — para que você compre com segurança jurídica e sem atraso desnecessário.

Perguntas frequentes

Por quanto tempo valem as certidões?

A maioria das certidões tem validade de 30 a 90 dias, dependendo do órgão que emite. Por isso não adianta tirar tudo com muita antecedência: o ideal é reunir o pacote quando a negociação já estiver encaminhada, para que os documentos ainda estejam válidos na data da escritura.

Comprei o imóvel e assinei a escritura. Já sou o dono?

Ainda não. No Brasil, a propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Escritura assinada e não registrada não transfere a propriedade — esse é um dos erros mais caros que um comprador pode cometer.

O vendedor tem um processo na Justiça. Posso comprar mesmo assim?

Depende do tipo de processo, do valor envolvido e do patrimônio que o vendedor mantém além do imóvel. Nem todo processo inviabiliza a compra, mas alguns podem levar à anulação da venda mais tarde, se ficar caracterizada fraude contra credores. É exatamente o tipo de situação que merece análise caso a caso antes de qualquer pagamento.

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— Equipe Salvador Broker