Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos, é bem possível que tenha pago ITBI a mais — e que tenha direito a recuperar essa diferença. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da compra, e não sobre um “valor de referência” definido de forma unilateral pela prefeitura. Neste guia, explicamos em detalhes o que mudou, por que tanta gente pagou imposto a mais, quem tem direito à restituição e como recuperar o valor pela via administrativa ou judicial.
O que é o ITBI e quem paga
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda. Quem paga é o comprador, e o recolhimento é obrigatório: sem a guia do ITBI quitada, o cartório não registra a escritura — ou seja, a propriedade não se transfere de verdade. A alíquota varia conforme o município, normalmente entre 2% e 3% do valor do imóvel.
Esse percentual incide sobre a chamada base de cálculo. E é exatamente aí que mora o problema que o STJ resolveu.
O ponto central: a base de cálculo
Durante anos, muitas prefeituras ignoraram o valor declarado na escritura e cobraram o ITBI sobre uma “pauta de valores” ou “valor venal de referência” — uma tabela criada pela própria prefeitura, quase sempre mais alta que o preço real do negócio. Resultado: o comprador pagava imposto sobre um valor que não correspondia ao que realmente pagou pelo imóvel.
O que o STJ decidiu (Tema 1.113)
No julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821), sob o rito dos recursos repetitivos — o que obriga as instâncias inferiores a seguir a decisão —, o STJ firmou três teses:
- A base é o valor de mercado da transação. O ITBI incide sobre o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculado ao valor venal usado para o IPTU (que não pode nem servir de piso).
- O valor declarado tem presunção de verdade. O preço informado pelo comprador na escritura presume-se correto. A prefeitura só pode questioná-lo abrindo um processo administrativo próprio, com direito de defesa (art. 148 do Código Tributário Nacional).
- Proibido o valor de referência unilateral. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base numa tabela criada por ele mesmo.
Exemplo prático: quanto dá a diferença
Imagine que você comprou um apartamento por R$ 300.000, mas a prefeitura cobrou o ITBI sobre um valor de referência de R$ 380.000, com alíquota de 3%:
- ITBI cobrado: 3% de R$ 380.000 = R$ 11.400
- ITBI correto: 3% de R$ 300.000 = R$ 9.000
- Pago a mais: R$ 2.400 — valor que pode ser recuperado, com correção.
Em imóveis de valor mais alto, a diferença pode chegar facilmente a dezenas de milhares de reais.
Quem pode ter ITBI a recuperar
Você pode ter direito à restituição se, ao mesmo tempo:
- Comprou um imóvel e pagou o ITBI nos últimos 5 anos;
- A prefeitura cobrou o imposto sobre um valor maior do que o preço que constou na escritura;
- Não houve um processo administrativo formal da prefeitura para justificar esse valor maior.
Se você pagou o ITBI exatamente sobre o valor da compra, não há diferença a recuperar. Por isso é essencial comparar os dois valores antes de tomar qualquer medida.
Atenção ao prazo: 5 anos
O direito à restituição prescreve em 5 anos contados da data do pagamento do ITBI (art. 168 do CTN). Depois disso, o valor não pode mais ser recuperado. Quem comprou há mais tempo deve verificar a data do pagamento com urgência, pois parte do prazo pode já ter corrido.
Via administrativa ou judicial: qual escolher
Existem dois caminhos para reaver o valor pago a mais, e a escolha depende de cada caso:
Via administrativa
É o pedido de restituição feito diretamente à prefeitura. Tende a ser mais rápido e sem custo de processo, mas depende da boa vontade do município — que nem sempre devolve de forma espontânea.
Via judicial
É o ingresso de uma ação pedindo a devolução, normalmente com correção monetária e juros. Costuma ser o caminho mais seguro quando a prefeitura resiste, já que o entendimento do STJ favorece o contribuinte.
Documentos para pedir a restituição
- Escritura ou contrato de compra e venda do imóvel;
- Guia e comprovante de pagamento do ITBI;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Documento que mostre o valor de referência usado pela prefeitura;
- RG e CPF do comprador.
Perguntas frequentes
Todo mundo que pagou ITBI tem dinheiro a receber?
Não. Só tem direito quem pagou o imposto sobre um valor maior do que o preço real da compra. É preciso comparar os valores caso a caso.
Comprei financiado pela Caixa. Também vale?
Sim. O que importa é a base usada para calcular o ITBI, independentemente de o imóvel ter sido à vista ou financiado.
Quanto tempo demora para receber?
Varia conforme a via escolhida e a prefeitura. A via administrativa pode ser mais rápida; a judicial costuma demorar mais, porém é mais segura quando há resistência.
A Salvador Broker pode ajudar a recuperar
Nossa equipe analisa o seu caso gratuitamente: verificamos o valor declarado na compra, o valor que a prefeitura usou para cobrar o ITBI e se há diferença a recuperar dentro do prazo. Se for o caso, conduzimos o pedido pela via administrativa ou judicial, do início ao fim, com segurança jurídica.
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Importante: cada situação precisa ser analisada individualmente. Este conteúdo é informativo e não garante, por si só, a existência de valores a recuperar.
— Equipe Salvador Broker
