Financiar um imóvel é a forma como a maioria dos brasileiros realiza o sonho da casa própria: você dá uma entrada, o banco paga o restante ao vendedor, e você quita o valor em parcelas mensais ao longo de anos. Entender as linhas de crédito, as taxas, os sistemas de amortização e os documentos certos faz toda a diferença para conseguir aprovação e pagar menos juros. Veja o guia completo.
Como funciona o financiamento imobiliário
Em 2026, o financiamento voltou a cobrir até 80% do valor do imóvel — ou seja, a entrada mínima é de cerca de 20%, que pode ser complementada com o seu saldo do FGTS. O banco avalia três coisas antes de liberar o dinheiro: a sua renda (a parcela costuma ser limitada a 30% dos rendimentos), o seu histórico de crédito e o valor do imóvel (avaliação feita pelo próprio banco). O prazo pode chegar a 35 anos.
As principais linhas de crédito
Minha Casa Minha Vida
As taxas mais baixas do mercado (a partir de cerca de 4% ao ano), para famílias dentro das faixas de renda do programa. Em 2026 as faixas foram ampliadas, alcançando rendas de até R$ 13.000.
SFH / SBPE (poupança)
Para imóveis de até R$ 2,25 milhões. As taxas da Caixa partem de cerca de 11% ao ano + TR; em outros bancos, valores semelhantes. É a linha mais usada por quem está acima das faixas do Minha Casa Minha Vida.
FGTS
O saldo do FGTS pode ser usado na entrada, para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos e até para pagar parcelas em caso de dificuldade. Usar o FGTS reduz bastante o custo total.
SAC ou Price? Entenda a diferença
No sistema SAC, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo com o tempo — você paga menos juros no total. No sistema Price, as parcelas são fixas do início ao fim, o que facilita o planejamento, mas costuma sair mais caro no fim. O SAC é o mais comum no Brasil e geralmente é mais econômico no longo prazo.
Exemplo prático
Em um imóvel de R$ 300.000 com entrada de 20% (R$ 60.000), você financia R$ 240.000. No sistema SAC, as primeiras parcelas tendem a ser mais altas e vão caindo mês a mês; no Price, ficam fixas. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado — e menos juros você paga no total.
Documentos necessários
- RG e CPF;
- Comprovante de renda (holerite, extrato ou declaração de IRPF);
- Comprovante de residência atualizado;
- Certidão de estado civil;
- Extrato do FGTS, se for usar o saldo.
Passo a passo para financiar
- Organize sua entrada (mínimo de 20%) e confira seu saldo do FGTS.
- Faça uma simulação no banco para saber o valor aprovado e a parcela.
- Junte os documentos e dê entrada no crédito.
- Escolha o imóvel e peça a avaliação do banco.
- Assine o contrato e registre a compra no Cartório de Registro de Imóveis.
Dicas para aprovar o crédito e pagar menos juros
- Mantenha o nome limpo e evite novas dívidas antes de pedir o financiamento.
- Dê a maior entrada possível — reduz o valor financiado e os juros.
- Use o FGTS para amortizar a cada 2 anos.
- Compare sempre o CET (Custo Efetivo Total), não só a taxa anunciada.
- Simule em mais de um banco antes de decidir.
Perguntas frequentes
Posso usar o FGTS na entrada?
Sim, desde que você cumpra as regras (entre elas, ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter outro imóvel na mesma cidade). O FGTS pode compor a entrada e reduzir o valor financiado.
Qual a renda mínima para financiar?
Não há um valor fixo — depende do preço do imóvel. A regra prática é que a parcela não ultrapasse 30% da renda familiar.
Negativado consegue financiar?
Em geral não, enquanto o nome estiver restrito. O ideal é regularizar as pendências antes de dar entrada no crédito.
Para completar o planejamento, veja a lista de documentos para comprar um imóvel, as regras do Minha Casa Minha Vida em 2026, a comparação entre alugar ou financiar em Salvador e a decisão do STJ que manda calcular o ITBI pelo valor real da compra.
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