Todo ano a mesma dúvida bate na porta dos proprietários de imóveis: na hora de reajustar o aluguel, qual índice usar — IGPM ou IPCA? A escolha errada pode significar perder centenas ou até milhares de reais em poder de compra ao longo do contrato.
Neste guia completo, vamos explicar a diferença entre os dois índices, mostrar como cada um impacta o seu bolso na prática, e ajudá-lo a tomar a decisão mais inteligente para o seu imóvel em Salvador.
Importante: Pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o reajuste de aluguel só pode ocorrer após 12 meses de contrato e deve seguir obrigatoriamente o índice previsto em cláusula contratual. Se o contrato não especificar índice, aplica-se o IPCA por padrão.
O Que São Esses Índices?
IGPM — Índice Geral de Preços do Mercado
O IGPM é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e mede a variação de preços em três segmentos: atacado (60%), consumidor (30%) e construção civil (10%). Por refletir mais o setor produtivo e o câmbio, o IGPM é muito mais volátil que o IPCA — pode disparar em anos de dólar alto ou crise econômica.
Historicamente, o IGPM foi o índice mais usado em contratos de aluguel no Brasil. Mas nos últimos anos, sua alta volatilidade criou situações extremas: em 2020, o IGPM acumulou +23,14% em 12 meses, tornando impossível para muitos inquilinos pagar o reajuste e gerando uma onda de rescisões e renegociações.
IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
O IPCA é calculado pelo IBGE e é a medida oficial da inflação brasileira. Ele acompanha o custo de vida das famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos, medindo itens como alimentação, habitação, saúde, transporte e educação.
O IPCA tende a ser mais estável e previsível que o IGPM, pois reflete diretamente o que as famílias gastam no dia a dia — e é o índice-alvo da política monetária do Banco Central.
IGPM x IPCA: Comparativo dos Últimos Anos
| Ano | IGPM (12 meses) | IPCA (12 meses) | Diferença |
|---|---|---|---|
| 2020 | +23,14% | +4,52% | IGPM +18,62 p.p. |
| 2021 | +17,78% | +10,06% | IGPM +7,72 p.p. |
| 2022 | +5,45% | +5,79% | IPCA +0,34 p.p. |
| 2023 | +3,18% | +4,62% | IPCA +1,44 p.p. |
| 2024 | +6,54% | +4,83% | IGPM +1,71 p.p. |
Fonte: FGV e IBGE. Valores acumulados em 12 meses (dezembro de cada ano).
O que esses números significam na prática? Um aluguel de R$ 2.000 reajustado pelo IGPM em 2020 teria saltado para R$ 2.462 — um aumento de R$ 462 mensais. Pelo IPCA, o mesmo aluguel subiria para R$ 2.090, apenas R$ 90 a mais. A diferença chega a R$ 372 por mês — ou R$ 4.464 por ano.
Quando o IGPM É Vantajoso para o Proprietário?
O IGPM favorece o proprietário em cenários de dólar alto e inflação industrial acelerada — como ocorreu em 2020 e 2021. Nesses momentos, o índice sobe bem acima da inflação do consumidor e garante um reajuste superior.
No entanto, há dois riscos sérios ao usar o IGPM:
- Risco de inadimplência e rescisão: reajustes muito altos tornam o aluguel impagável para o inquilino, que pode simplesmente sair do imóvel ou entrar em inadimplência. Você fica sem renda por meses enquanto busca novo locatário.
- Risco de vazio: imóvel desocupado por 2 meses já anula o ganho de um reajuste de 15% em um contrato de 12 meses.
Conclusão: o IGPM pode parecer mais vantajoso no papel, mas na prática o risco de perda de inquilino muitas vezes supera o ganho do reajuste maior.
Quando o IPCA É a Melhor Escolha?
O IPCA é o índice recomendado pela maioria dos especialistas imobiliários para contratos residenciais. Seus principais benefícios são:
- Estabilidade: segue a inflação real do país, evitando surpresas desagradáveis para ambos os lados
- Menor risco de rescisão: o inquilino consegue absorver reajustes dentro da inflação sem precisar sair do imóvel
- Relação de longo prazo: contratos com IPCA tendem a durar mais — o que significa menos períodos de vazio e menos burocracia para encontrar novos inquilinos
- Alinhado às expectativas do mercado: desde 2020, o IPCA ganhou força no mercado imobiliário e já é usado em grande parte dos novos contratos
Ideal para: proprietários que valorizam estabilidade, continuidade e uma boa relação com o inquilino.
Existe Alguma Alternativa ao IGPM e ao IPCA?
Sim! A Lei do Inquilinato permite que as partes acordem qualquer índice de reajuste em contrato, desde que seja um índice oficial. Além de IGPM e IPCA, existem outras possibilidades menos usadas:
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): similar ao IPCA, mas focado em famílias de renda mais baixa (1 a 5 salários mínimos). Tende a ser ligeiramente mais alto que o IPCA.
- IPC-FGV: outro índice de preços ao consumidor calculado pela FGV. Menos comum em contratos.
- Índice composto: algumas partes negociam usar a média entre IGPM e IPCA, buscando um meio-termo entre os dois.
Atenção: O contrato NÃO pode prever reajuste por percentual fixo acima da inflação (ex.: “inflação + 2% ao ano”), pois isso configura cláusula de escalonamento vedada pela Lei do Inquilinato. O reajuste deve ser apenas pela variação do índice escolhido.
Como Calcular o Reajuste na Prática
O cálculo é simples. Você precisa do valor atual do aluguel e da variação do índice nos últimos 12 meses contados a partir do mês de referência do contrato.
Fórmula:
Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + variação do índice / 100)
Exemplo prático: Aluguel de R$ 1.800, contrato completa 12 meses em junho/2025, IPCA acumulado dos últimos 12 meses = 4,83%.
R$ 1.800 × (1 + 4,83/100) = R$ 1.800 × 1,0483 = R$ 1.886,94
O reajuste nesse caso seria de R$ 86,94 mensais. O proprietário deve notificar o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência antes de aplicar o novo valor.
O Que Fazer Se o Índice Não Foi Definido no Contrato?
Se o contrato de locação não especifica qual índice usar para o reajuste, a situação é a seguinte:
- O reajuste ainda é permitido após 12 meses
- A legislação indica o IPCA como referência na ausência de previsão contratual
- As partes podem negociar e formalizar o índice via aditivo contratual antes do primeiro reajuste
Nunca aplique um reajuste sem base contratual ou legal — isso pode gerar conflito e até ação judicial do inquilino para anular o reajuste.
Posso Reajustar Acima do Índice?
Sim, mas apenas em uma situação: quando o aluguel estiver comprovadamente abaixo do valor de mercado. Nesse caso, após 3 anos de contrato, o proprietário pode entrar com uma ação revisional de aluguel na Justiça para adequar o valor ao preço praticado na região.
Fora dessa situação, o reajuste fica limitado ao índice contratual. Aumentar o aluguel acima do índice sem acordo do inquilino é ilegal e pode resultar em rescisão por culpa do locador.
Perguntas Frequentes
O inquilino pode recusar o reajuste?
Não, se o reajuste estiver dentro do índice previsto em contrato e aplicado após 12 meses. O reajuste é um direito do proprietário garantido em lei. O inquilino que se recusar a pagar o valor reajustado estará em inadimplência e sujeito às penalidades contratuais.
Posso mudar o índice durante o contrato?
Sim, mas somente com a concordância de ambas as partes, formalizada em aditivo contratual assinado. Nenhum dos lados pode impor a mudança de índice unilateralmente.
O que acontece se eu esquecer de aplicar o reajuste no prazo?
O direito ao reajuste não prescreve imediatamente, mas é recomendável aplicá-lo no prazo correto para evitar discussões futuras. Se houve atraso, o ideal é formalizar o novo valor via notificação escrita e aditivo, sem aplicar reajustes acumulados retroativos de forma unilateral.
O IGPM pode ficar negativo?
Sim! Em alguns períodos o IGPM acumulou variação negativa (deflação). Nesse caso, o aluguel não é reduzido — a maioria dos contratos prevê que o reajuste mínimo é zero (ou seja, o aluguel se mantém igual). Verifique como essa situação está redigida no seu contrato.
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Conclusão: Qual Índice Escolher?
Para a grande maioria dos proprietários de imóveis em Salvador, o IPCA é a escolha mais inteligente para contratos residenciais. Ele preserva o poder de compra do aluguel, é justo para o inquilino e reduz drasticamente o risco de rescisão antecipada e vazio no imóvel.
O IGPM pode ser considerado em contratos comerciais ou em momentos em que o cenário econômico favoreça sua alta — mas sempre pesando o risco de perder o inquilino contra o ganho potencial no reajuste.
O mais importante: defina o índice claramente no contrato, notifique o inquilino com antecedência e aplique o reajuste corretamente. Uma gestão profissional do contrato evita conflitos e garante que o seu imóvel seja sempre um investimento rentável.
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