A primeira compra de imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior decisão financeira da vida, e costuma ser tomada sem nenhuma experiência anterior. O problema raro é o comprador escolher o imóvel errado; o comum é ele errar no caminho até o imóvel, gastando mais do que precisava, assinando o que não entendeu ou descobrindo tarde demais uma pendência que já estava lá. Reunimos os erros que mais vemos em Salvador, com o que fazer em cada um deles.
1. Começar pelo imóvel, e não pelo orçamento
Quase todo primeiro comprador começa olhando anúncio. O caminho mais seguro é o inverso: saber quanto você pode pagar, e só então procurar dentro dessa faixa. Quem visita antes de calcular acaba se apaixonando por um imóvel acima do orçamento e passa a esticar o que não deveria, comprometendo renda ou queimando a reserva de emergência inteira na entrada.
Antes de procurar, levante três números: quanto você tem de entrada (incluindo o saldo do FGTS, se puder usar), quanto consegue pagar por mês sem apertar o orçamento, e quanto o banco aprova para o seu perfil de renda. É a chamada pré-aprovação de crédito, e ela é gratuita. Com esses três números na mão, a busca fica realista e você negocia de posição bem mais forte, porque o vendedor sabe que o negócio tem condição de fechar.
2. Achar que o preço do anúncio é o custo da compra
Esse é o erro que mais atrapalha na hora de fechar. Além do valor negociado, a aquisição tem custos próprios: o imposto de transmissão, que em Salvador se chama ITIV e tem alíquota de 3% sobre o valor da transmissão, mais a escritura no cartório de notas e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Somados, esses custos costumam representar algo entre 4% e 6% do valor do imóvel, e precisam estar disponíveis em dinheiro, porque o financiamento não cobre essa parte.
Num imóvel de 400 mil reais, são 12 mil reais só de ITIV, e mais alguns milhares de escritura e registro, fora mudança, eventual reforma e os móveis que você vai querer comprar. Vale saber, ainda, que o imposto deve ser calculado sobre o valor real da transação, e não sobre um valor de referência arbitrado pela prefeitura, tema que explicamos em ITBI pago a mais? O que decidiu o STJ.
3. Olhar só o valor da parcela no financiamento
A parcela é o número que o comprador leva para casa, mas ela sozinha esconde o resto. Dois financiamentos com parcela inicial parecida podem ter custo total bem diferente, dependendo do sistema de amortização, da taxa de juros efetiva e dos seguros embutidos. No sistema SAC, a parcela começa mais alta e cai mês a mês; na Tabela Price ela é fixa, o que parece mais confortável no começo e sai mais caro no fim.
O número a comparar entre bancos é o Custo Efetivo Total, o CET, que junta juros, tarifas e seguros numa taxa só. Peça a simulação completa em pelo menos três bancos, porque a diferença entre eles, ao longo de vinte ou trinta anos, se mede em dezenas de milhares de reais. O processo inteiro, do primeiro contato com o banco à assinatura, está detalhado em como financiar um imóvel.
4. Dar sinal antes de ler a matrícula
A matrícula atualizada do imóvel é o documento que conta a história dele: quem é o dono de verdade, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, inventário em curso ou qualquer outra restrição. Ela custa pouco, sai em poucos dias no Cartório de Registro de Imóveis e é o único jeito de saber o que você está comprando de fato.
O erro clássico é dar um sinal de boa-fé para “garantir” o imóvel e só depois descobrir o problema, quando o dinheiro já saiu e a devolução depende da boa vontade do outro lado. A ordem correta é pedir a matrícula e as certidões do vendedor antes de qualquer pagamento. Confira também se a descrição na matrícula bate com o que está sendo vendido, principalmente a metragem, o número da unidade e a vaga de garagem, que às vezes tem matrícula própria e não vem junto se não for negociada expressamente. A lista completa do que pedir está em documentos necessários para comprar um imóvel.
5. Ignorar o custo mensal de manter o imóvel
Em Salvador, a diferença de condomínio entre dois apartamentos do mesmo tamanho pode chegar a mil reais por mês, dependendo do que o prédio oferece. Piscina, academia, salão de festas, portaria 24 horas e área de lazer grande são ótimos no dia da visita e entram na sua conta todo mês, pelos próximos anos.
Antes de fechar, peça o valor atual do condomínio, o IPTU anual e, se possível, as duas últimas atas de assembleia. As atas mostram se há obra pendente, rateio extra a caminho, inadimplência alta ou brigas de condomínio. Vale conferir também se o fundo de reserva está saudável, porque um prédio descapitalizado transforma qualquer reparo grande em cota extra para os moradores.
6. Visitar o imóvel uma vez só, e no melhor horário
Visita única, em manhã de sábado, mostra o imóvel no seu melhor momento. Volte em horários diferentes, inclusive à noite e em dia de semana, e preste atenção no que não aparece no anúncio: barulho de bar ou de trânsito, sol da tarde batendo direto na sala, pressão da água, sinal de celular, cheiro de mofo, infiltração no teto do banheiro e mancha fresca de pintura em canto de parede.
Em Salvador esse cuidado vale dobrado por causa da geografia e da vida noturna dos bairros. Uma rua tranquila na terça-feira pode ser outra coisa no fim de semana, e um andar baixo de frente para a rua tem rotina bem diferente de um fundo de quadra no mesmo prédio. Nossos guias de bairro, como o do Rio Vermelho e o da Barra, ajudam a entender esse contexto antes da visita.
7. Confiar no combinado verbal
“Os armários ficam”, “eu entrego pintado”, “desocupo em trinta dias”: tudo isso costuma ser dito na conversa e esquecido na hora da entrega das chaves. O que não está escrito no contrato simplesmente não existe do ponto de vista jurídico, e brigar depois por um armário planejado que sumiu é desgaste garantido.
O contrato de compra e venda precisa descrever o que está incluído, o prazo de desocupação, quem paga cada custo da transferência, o que acontece se o financiamento não for aprovado e qual a multa para cada parte em caso de desistência. Contrato bem-feito não é desconfiança, é o que permite que os dois lados durmam tranquilos até a escritura.
8. Deixar o registro para depois
No Brasil, a propriedade só se transfere com o registro na matrícula do imóvel. Escritura assinada em cartório de notas e guardada na gaveta não faz de você o dono, e nesse intervalo o imóvel continua respondendo por dívidas e processos de quem ainda consta como proprietário. É um dos erros mais caros que um primeiro comprador pode cometer, e nasce quase sempre da tentativa de economizar as custas do registro naquele momento.
Registre assim que a escritura for lavrada. Na compra financiada esse risco é menor, porque o próprio banco conduz o registro do contrato, mas vale acompanhar e guardar a matrícula atualizada já com o seu nome.
Como se preparar para a primeira compra
Se você está começando agora, o roteiro abaixo resolve a maior parte dos erros deste post antes que eles aconteçam:
- Levante o orçamento real, somando entrada, FGTS, parcela possível e a reserva para o ITIV, a escritura e o registro.
- Faça a pré-aprovação de crédito em pelo menos três bancos e compare pelo CET, não pela parcela.
- Escolha a região antes do imóvel, considerando trajeto diário, rotina do bairro e perspectiva de valorização.
- Visite mais de uma vez, em horários diferentes, e peça condomínio, IPTU e atas de assembleia.
- Peça a matrícula atualizada e as certidões do vendedor antes de pagar qualquer valor.
- Coloque tudo o que foi combinado por escrito no contrato.
- Registre a escritura assim que ela sair.
Perguntas frequentes
Quanto preciso ter de entrada para comprar o primeiro imóvel?
Os bancos costumam financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel, o que deixa uma entrada em torno de 20%. Em programas habitacionais e em algumas linhas específicas esse percentual pode ser menor. Some a isso os custos de transferência, que saem do seu bolso e não entram no financiamento: em Salvador são 3% de ITIV, mais escritura e registro, algo entre 4% e 6% do valor do imóvel no total.
Posso usar o FGTS na primeira compra?
Em regra sim, desde que você não seja proprietário de outro imóvel residencial no mesmo município, tenha tempo mínimo de trabalho sob o regime do FGTS e o imóvel esteja dentro dos limites de valor e das condições do programa. O saldo pode ser usado na entrada, na amortização do saldo devedor ou para abater parcelas.
Vale mais a pena comprar na planta ou pronto?
Na planta o preço por metro quadrado costuma ser menor e o pagamento da entrada é diluído até a entrega, mas você espera dois a três anos, paga aluguel nesse período e corre o risco de atraso de obra. Pronto você vê exatamente o que está comprando e muda logo, pagando mais por isso. Para quem tem prazo apertado para sair do aluguel, imóvel pronto costuma ser a escolha mais segura.
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— Equipe Salvador Broker
Foto de capa: Sitenl, licença CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons.
