Se você possui imóveis alugados, certamente já ouviu falar sobre a chegada do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Com a aprovação da Reforma Tributária, surgiu um grande receio entre os proprietários: o aluguel vai ficar mais caro? Eu, como pessoa física, vou pagar mais imposto?
Neste artigo, vamos desmistificar as novas regras e mostrar quem realmente será afetado a partir de janeiro de 2026.
O que muda com o IBS e a CBS nos aluguéis?
Atualmente, o proprietário pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) através do Carnê-Leão. Com a reforma, o aluguel passa a ser considerado uma “prestação de serviço”, o que teoricamente atrairia os novos impostos (IBS e CBS).
No entanto, o governo criou uma trava para proteger o pequeno e médio locador.
A Regra dos R$ 240 mil: Você está isento?
De acordo com o texto do PLP 68/2024, existe um limite de faturamento para que a pessoa física seja considerada um “contribuinte” dos novos impostos.
- Limite de Isenção: Se a soma dos seus aluguéis não ultrapassar R$ 240 mil por ano (uma média de R$ 20 mil por mês), você não paga IBS nem CBS.
- O que você continua pagando: Apenas o Imposto de Renda Pessoa Física, seguindo a tabela progressiva que já conhecemos.
Exemplo Prático:
Se você tem 5 ou 7 imóveis, mas a soma total da sua receita de locação é de R$ 14 mil mensais, seu faturamento anual será de R$ 168 mil. Portanto, você está abaixo do limite e a reforma tributária não aumenta sua carga de impostos.
Quando a tributação começa a valer?
O cronograma da reforma é gradual:
- 2026: Início da cobrança com alíquotas de teste (0,1% para CBS e 0,01% para IBS).
- 2027: Extinção do PIS/COFINS e entrada plena da CBS.
- 2029 a 2032: Redução gradual do ICMS/ISS e entrada do IBS.
- 2033: Sistema novo operando integralmente.
Conclusão
A Reforma Tributária foca em grandes operadores e locações comerciais de alto volume. Para o cidadão que investe em imóveis residenciais como forma de complemento de renda e não atinge o teto de R$ 20 mil mensais, a rotina tributária permanece praticamente a mesma.
Dica do Especialista: Ter uma administração profissional é fundamental para garantir que seus contratos estejam adequados e que você não pague impostos desnecessários por erro de declaração.
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